Die Planungen für das neue Gewerbegebiet schreiten voran. Die Stadt arbeitet dazu mit der Terramag GmbH zusammen. Auf dem Bild (von links): Herr Meinhardt, Herr Schippers, Herr Totzke und Herr Müller von der Terramag GmbH sowie Bürgermeister Manuel Friedrich, Erster Stadtrat Michael Möser, Wirtschaftsförderer Stefan Becker und Fachdienstleiterin Steffi Meister. Foto: Stadt Obertshausen

 

 

Ein wichtiger Meilenstein für die wirtschaftliche Entwicklung der Kommunen ist erreicht: Die Stadt Obertshausen hat nach einem abgeschlossenen Vergabeverfahren den erfahrenen Dienstleister Terramag GmbH beauftragt, die Entwicklung des neuen Gewerbegebiets, welches südlich an der A3 geplant ist, zu übernehmen. Der Vertrag wurde zwischenzeitlich unterzeichnet und auch ein erstes Treffen zwischen Vertretern der Terramag GmbH und der Stadt hat im Rathaus stattgefunden. Damit ist das Projekt offiziell gestartet.

 

Die Umsetzung erfolgt im Rahmen eines Treuhandverfahrens. Das bedeutet: Die Terramag GmbH wird im Namen und auf Rechnung der Stadt Obertshausen tätig. Gleichzeitig übernimmt sie die ganzheitliche Entwicklung des etwa 16 Hektar großen Areals – von der Planung bis zur Erschließung. Der Vorteil von diesem besonderen Verfahren ist, dass die Umsetzung in effizienter und professioneller Weise erfolgt und ebenso die Interessen der Stadt Obertshausen gewahrt werden.

 

Die bislang unbebaute Fläche südlich der A3 bietet hervorragende Voraussetzungen für moderne, nachhaltige Gewerbeansiedlungen. Ziel ist es, attraktive Gewerbeflächen zu schaffen, die sowohl bestehenden als auch neuen Unternehmen optimale Bedingungen bieten. Beim ersten Arbeitstreffen im Rathaus haben die Beteiligten aus Verwaltung und von der Terramag GmbH den groben Zeitablauf des mehrjährigen Treuhandverfahrens – vom Start bis zur Übergabe des neuen Gewerbegebiets – sowie organisatorische Schritte besprochen.

 

Was steht im Rahmen dieser Entwicklung alles an? Zu Beginn gibt es ein sogenanntes Umlegungsverfahren, in der die Fläche mit mehr als 100 Parzellen neu strukturiert wird. Ziel ist es dabei, nach Lage, Form und Größe zweckmäßige gestaltete Grundstücke zu erhalten. „Die Flächen in dem geplanten Gewerbegebiet gehören zahlreichen Eigentümern“, erklärt Erster Stadtrat Michael Möser. Die Bodenordnung erfolgt in einem Baulandumlegungsverfahren. Dabei führt die Terramag GmbH die Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern und bereitet die Entscheidungen der Umlegungsstelle in Zusammenarbeit mit der durchführenden Vermessungsstelle vor.

 

Zudem geht es um die Erschließungsplanung, Bauleitplanung und damit verbundene Gutachten. Im Bebauungsplan wird dann unter anderem festgehalten, welches Gewerbe sich hier in welchem Umfang ansiedeln darf. Diese Faktoren sind bedeutend im Zusammenhang mit der anschließenden Vermarktung. „Alle diese Prozesse müssen genau geplant und umgesetzt werden. Wir gehen hier bis zum Start der Vermarktung von einer Zeitspanne von etwa drei bis fünf Jahren aus“, erklärt Steffi Meister, Fachdienstleiterin Stadtplanung und Baurecht.

 

Später tritt das Unternehmen für die Erschließungsarbeiten als Auftraggeber und Bauherr auf. Nach der Erschließung gehen die Anlagen kostenfrei in den Bestand der Kommune über. Die Ansiedelungspolitik, Auswahl der Käufer, die Vergabe- und Vertragsbedingungen werden dann durch die Stadt bestimmt. „Entsprechende Ansiedlungsvorgaben für Branchen sowie Produktions- oder Dienstleistungsrichtungen stimmen Politik und Verwaltung schließlich gemeinsam ab“, erklärt Bürgermeister Manuel Friedrich.

 

„Immer wieder erreichen uns in der Wirtschaftsförderung Anfragen zu gewerblichen Flächen. Diese sind rar und wir können die Nachfrage nicht bedienen. Ein Wachstum in Hinblick auf die Wirtschaftsförderung ist damit quasi unmöglich. Mit dem neuen Gewerbegebiet haben wir dann die Chance, ortsansässigen Unternehmen mit Erweiterungswunsch und auch neuen Unternehmen Flächen anzubieten. Die Lage im Rhein-Main-Gebiet und an der A3 sind echte Standortvorteile für Obertshausen – und die Nachfragen werden auch in einigen Jahren weiter vorhanden sein“, erklärt Bürgermeister Manuel Friedrich.

 

Die Pläne zur Entwicklung des neuen Gewerbegebiets in Obertshausen haben geruht, jetzt soll es mit vereinten Kräften an die Umsetzung gehen. Schon 2019 plante der Magistrat der Stadt Obertshausen die Realisierung in einer treuhänderischen Entwicklungs- und Erschließungsträgerschaft. Der Vorteil: Das Treuhandverfahren ist eine relativ kostenneutrale Möglichkeit, um das neue Gewerbegebiet südlich der A3 zu entwickeln. „Die Finanzierung läuft sozusagen außerhalb des Haushalts“, erklärt Bürgermeister und Kämmerer Manuel Friedrich. Im Zuge des Prozesses arbeitet die Kommune mit einem Unternehmen zur Entwicklung eines Gebietes zusammen. Die Verantwortlichen der Stadt Obertshausen haben sich dazu im Vorfeld über ähnliche Entwicklungsprozesse anderer Kommunen im Kreis Offenbach informiert, die ebenfalls Flächen im Treuhandverfahren entwickelt haben.

 

Mit der Terramag GmbH ist nun der passende Partner gefunden, welcher Erfahrung auf diesem Gebiet mitbringt und den Prozess professionell begleiten kann. Im Betreuungsvertrag ist die treuhänderische Projektentwicklung geregelt. „Man kann es sich so vorstellen, dass die Terramag GmbH temporär zu einem Teil des städtischen Bauamts wird“, erklärt der Rathaus-Chef. Die Kommune hat weiterhin die Planungshoheit.

 

Für die Finanzierung ist eine Bürgschaft der Kommune für den Kredit notwendig und muss mit der Kommunalaufsicht abgestimmt werden. So kann schließlich ein Treuhandkonto eingerichtet werden. Darauf können Kommune und Treuhandgesellschaft nur im Vier-Augen-Prinzip zugreifen. Die Freigabe der Finanzen muss wechselseitig abgestimmt werden. Gemeinsam mit der Kommune vergibt das Unternehmen die Planungsleistungen. Gleiches gilt für die Auftragserteilung an Fachbüros beispielsweise zur Baugrund- oder Lärmuntersuchungen.

 

„Bei der künftigen Entwicklung auf dem Areal südlich der A3 ist es Voraussetzung, dass keine Anbindung des neuen Gewerbegebiets an den Rembrücker Weg erfolgt“, teilt Erster Stadtrat und Baudezernent Michael Möser mit.

 

Hanau, 31. Januar 2023 – Auch in diesem Jahr werden wieder weniger Wohnungen gebaut, als notwendig sind. Vor allem bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. Die Immobilienbranche rechnet sogar mit einem anstehenden Jahrzehnt des Wohnungsmangels.

Eigentlich hatte sich die neue Ampel-Regierung ein hehres Ziel gesetzt: 400.000 neue Wohnungen sollten zukünftig jedes Jahr neu gebaut werden. Gleichzeitig sollte das Wohnen günstiger und klimafreundlicher werden. Doch je höher die Umweltauflagen und je niedriger die Mieten und Quadratmeterpreise, desto unrentabler gestaltet sich das Bauen für die Immobilienbranche. Bundesbauministerin Klara Geywitz steht vor einer scheinbar unlösbaren Aufgabe: günstigen Wohnraum schaffen und gleichzeitig die Immobilienbranche umweltfreundlicher gestalten. Dazu hat die Bundesministerin gemeinsam mit einem Bündnis aus Verbänden der Bau- und Immobilienindustrie, Vertretern der Bundesländer, aber auch mit Umwelt- und Mieterverbänden ein ambitioniertes Maßnahmenpapier erstellt: Insgesamt wurden 187 Maßnahmen gemeinsam erarbeitet, die das Bauen einfacher und günstiger machen sollen. Es soll mehr finanzielle Förderung durch den Bund, Bürokratieabbau und mehr Digitalisierung geben.

Doch der Krieg in der Ukraine hat die Energiekosten in die Höhe schießen lassen. Auch die Baustoffpreise haben sich seit dem Sommer 2022 drastisch verteuert und Lieferketten von Baumaterialien wurden unterbrochen. Egal ob für Stahl, Beton oder Dämmmaterialien: Die Preise am Bau sind in den vergangenen Monaten hochgeschnellt. Bauleistungen verteuerten sich laut jüngsten Zahlen von Mai letzten Jahres bis heute laut Statistischem Bundesamt um 17,6 Prozent, das war der höchste Anstieg seit mehr als 50 Jahren. So sind nach Schätzungen im Jahr 2022 nur noch etwa 280.000 Wohnungen entstanden und für dieses Jahr rechnen Experten mit nur noch 200.000 neuen Wohnungen. Doch der Bedarf liegt viel höher: laut einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung fehlen in den Großstädten bereits jetzt schon 1,9 Millionen günstige Wohnungen.

Steigende Kosten, höhere Anforderungen, tendenziell fallende Erlöse – für den Immobilienmarkt sind das wenig verlockende Aussichten. Entsprechend sinkt die Zahl der Baugenehmigungen seit Monaten, genauso wie die preisbereinigten Auftragseingänge in der Bauindustrie. Was dagegen immer weiter wächst, ist der sogenannte Bauüberhang, also die Zahl der Wohnhäuser, die zwar genehmigt, aber nicht gebaut sind. So sinkt vor allem die Zahl der verfügbaren Sozialwohnungen immer weiter. Gerade  1,1 Millionen waren es zuletzt  bundesweit – vor 20 Jahren lag der Bestand noch bei 2,6 Millionen Wohnungen.

Dass sich an dieser Situation etwas ändert, daran schwindet in der Immobilienbranche indes der Glaube. War die Begeisterung bei Immobilien- und Bauunternehmen anfangs noch groß, dass die Ampel-Koalition wieder ein eigenes Bauministerium schuf und das Thema damit politisch aufwertete, herrscht inzwischen Ernüchterung. Die Bundesregierung tue zu wenig, um ihr Wohnungsziel zu erreichen, sagte beispielsweises am Wochenende der Präsident des Großvermieter-Verbands GdW, Axel Gedaschko. „Die Wohnungsnot wird daher noch mindestens 10 Jahre lang dauern.“ Länder und Kommunen sollten deshalb alle bebaubaren Grundstücke zur Verfügung stellen, und der Bund müsse mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen den Bau von Sozialem Wohnungsbau unterstützen.

Auch wenn das Maßnahmenpaket der Wohnungsbauministerin in Punkten wie Digitalisierung, Förderung und modulares Bauen wichtige Impulse setzt, wird es aus Sicht von Projektentwickler Thomas Müller, Geschäftsführer der Terramag GmbH aus Hanau, der seit vielen Jahren im Rhein-Main-Gebiet in der Flächenentwicklung tätig ist, nicht ausreichen. „Wir vermissen Maßnahmen, die die Ausweisung von Wohnbauflächen auch im Bestand deutlich vereinfachen und neue Ansätze für eine strategische Bodenpolitik eröffnen.“ Die Instrumente der Bodenordnung im Baugesetzbuch sind seit Jahrzehnten weitestgehend unverändert und bedürfen aus Sicht des Entwicklungsexperten eine Anpassung auf heutige Herausforderungen. Hierbei geht es neben steuerlichen Aspekten insbesondere auch um die gerechte Verteilung der Bodenwertgewinne, um soziale und ökonomische Ziele der Baulandbereitstellung auch gegen den Widerstand betroffener Eigentümer leichter und zügiger durchsetzen zu können.

An einigen Faktoren könne man derzeit nicht viel ändern: hohe Darlehenszinsen, hohe Preise, fehlende Fachkräfte am Bau. Aber an drei Stellschrauben könne gedreht werden: Mit deutlich mehr Förderung würden wieder Anreize für Investoren entstehen, mit weniger Auflagen und schnelleren Genehmigungen könnte das Bauen einfacher, schneller und damit billiger werden – und mit einer zeitgemäßen Baulandstrategie ließe sich deutlich schneller mehr Bauland (re)aktivieren.